Usucapião no cartório, sem processo judicial
Usucapião é o modo de adquirir a propriedade de um imóvel pela posse, mantida por um determinado tempo e em determinadas condições, quando quem possui não tem o título de propriedade em seu nome. Por muito tempo, a única forma de conseguir isso foi entrando com um processo na Justiça. Hoje não é mais assim.
O caminho extrajudicial
O artigo 216-A da Lei 6.015/1973 — incluído pela Lei 13.105/2015, o Código de Processo Civil — criou o caminho extrajudicial da usucapião: o pedido é feito diretamente no cartório de registro de imóveis do local onde está o imóvel, sem precisar abrir um processo judicial, mas exige que o interessado esteja representado por advogado. Esse caminho depende de consenso: se algum confrontante não assinar a planta do imóvel, o cartório o notifica para se manifestar em 15 dias — o silêncio conta como concordância.
O que o cartório costuma pedir
- Ata notarial, lavrada por um tabelião, atestando o tempo e as características da posse;
- Planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por profissional habilitado, com anuência dos confrontantes;
- Certidões negativas dos distribuidores da comarca onde está o imóvel e do domicílio de quem pede o reconhecimento;
- Justo título ou outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade e o tempo da posse — o pagamento de impostos e taxas do imóvel é um dos exemplos que a lei cita.
A lista exata de documentos varia conforme a modalidade de usucapião (o tempo de posse exigido muda conforme o caso) e as normas internas de cada cartório.
Quando o caminho judicial ainda é necessário
O caminho extrajudicial depende de concordância. Se algum confrontante, o proprietário registrado ou outro interessado se opuser, ou se faltar algum documento que o cartório considere essencial, o pedido não segue no cartório — nesse caso, o caminho que resta é o processo judicial, onde o juiz pode decidir mesmo havendo divergência entre as partes.
Não há um prazo padrão para esse processo, seja no cartório ou na Justiça: o tempo depende dos documentos disponíveis, da existência ou não de oposição, e da fila de cada serventia.
Modalidades diferentes, requisitos diferentes
A lei prevê mais de uma modalidade de usucapião, cada uma com seus próprios requisitos. Em todas elas, a posse precisa ser mansa, pacífica e exercida com ânimo de dono — sem oposição de quem quer que seja durante o tempo exigido. O que muda entre as modalidades é justamente esse tempo de posse e outras condições específicas, como ter ou não um título que embase a posse, ou o imóvel se enquadrar como pequena propriedade urbana ou rural destinada à moradia. Qual modalidade se aplica ao caso é a primeira pergunta a responder, antes de reunir qualquer documento.
O papel de cada profissional nesse processo
O caminho extrajudicial passa por mais de um profissional: o tabeliã(o) lavra a ata notarial, o profissional habilitado (como um engenheiro ou agrimensor) assina a planta e o memorial descritivo, e a própria lei exige que o pedido perante o cartório de registro de imóveis seja apresentado por advogado. São peças que se encaixam umas nas outras — a ausência ou inconsistência de qualquer uma delas é o que costuma levar o cartório a pedir complementação ou a rejeitar o pedido.
Este conteúdo é informativo e não substitui a avaliação do seu caso. Cada situação tem detalhes próprios — na dúvida, fale com um advogado antes de decidir.