ITBI: quem paga e sobre qual valor
Antes de entrar no imposto: tributário não é uma área de atuação do escritório. É um tema que eu, Renato, estudo e gosto de explicar, porque ele entra direto na conta de quem compra um imóvel. Este texto é conteúdo educativo, não um serviço oferecido.
O que é o ITBI
ITBI é a sigla de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. É um imposto municipal, cobrado sempre que um imóvel muda de dono por ato entre pessoas vivas — a compra e venda é o caso mais comum. Quem paga é o comprador, não quem vende.
Cada prefeitura fixa sua própria alíquota, então o percentual varia de cidade para cidade. O que costuma gerar dúvida — e já foi parar no Superior Tribunal de Justiça (STJ) — não é a alíquota, e sim a base sobre a qual ela incide.
Sobre qual valor o imposto incide
Muitas prefeituras usam um valor de referência próprio, calculado antes mesmo da venda acontecer, para cobrar o ITBI. O problema é que esse valor de referência pode não corresponder ao preço real pelo qual o imóvel foi negociado.
O Superior Tribunal de Justiça julgou essa questão no REsp 1.937.821/SP (Tema 1.113 dos recursos repetitivos), pela Primeira Seção, em 09/03/2022. A tese, já fixada, tem três pontos: (1) a base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel transmitido em condições normais de mercado, sem vínculo com a base de cálculo do IPTU; (2) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de que é compatível com o valor de mercado; e (3) essa presunção só pode ser afastada pelo Fisco municipal por meio de processo administrativo próprio, com direito a contraditório e ampla defesa (nos termos do art. 148 do Código Tributário Nacional) — não por um valor de referência fixado de antemão pela prefeitura.
O que conferir na guia de cobrança
Na hora de fazer a escritura, vale comparar o valor usado como base do ITBI, na guia emitida pelo cartório ou pela prefeitura, com o valor declarado da transação. Se a prefeitura estiver usando um valor de referência próprio, maior do que o preço real da compra, sem ter aberto o processo administrativo que a lei exige para afastar a presunção do valor declarado, isso é uma cobrança fora do que o STJ decidiu.
Isso não quer dizer que qualquer valor declarado fica imune a qualquer verificação: a prefeitura ainda pode abrir esse processo administrativo e pedir prova do preço pago. O que muda é o ponto de partida da conta, e o caminho que a prefeitura precisa seguir para contestar o valor declarado.
ITBI não é o mesmo imposto que ITCMD
É comum confundir os dois. O ITBI incide sobre transmissão onerosa — compra e venda, principalmente — e é municipal. Já o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação) incide sobre herança e doação, e é estadual. Se o imóvel muda de dono por venda, é ITBI; se muda por herança ou doação, é ITCMD. São impostos diferentes, cobrados por entes diferentes, e não se somam na mesma operação.
Quando o ITBI é pago
Na prática, o ITBI costuma ser exigido antes do registro da escritura no cartório de imóveis — o registro definitivo da transferência de propriedade depende da comprovação do pagamento. Por isso vale conferir a guia de cobrança assim que ela for emitida, e não deixar essa conferência só para depois de pronta a escritura.
Este conteúdo é informativo e não substitui a avaliação do seu caso. Cada situação tem detalhes próprios — na dúvida, fale com um advogado antes de decidir.